城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较（第二版）

近年来，城市更新已成为国家和社会关注的重中之重，中央和地方的城市更新制度建设探索势头强劲。受2018年国家新一轮机构改革的影响，已有城市更新制度和管理实践的探索积累在短期内发生重大调整。

《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较（第二版）》在2019年首版基础上做了大幅修订及新增，展现了国家机构改革后广州、深圳、上海三地城市更新在制度体系、机构分工、政策措施上的新变革，分析了三地在城市更新空间管控和实施路径上的新举措，总结了当前仍面临的实施困境与制度难题，基于“主体—资金—空间—运维”的城市更新制度建设框架，提出更新制度创新的工作内容与步骤建议。

本书较为全面地反映了三地更新制度建设实践的最新进展，为我国的城市更新提供了有益的借鉴与参照，对于城市规划师、建筑师、政策决策者和城市开发管理者而言，是宝贵的经验总结和实践指南，极具启发意义和实用价值。

唐燕，清华大学建筑学院副教授，博士生导师，德国洪堡学者，China City Planning Review编委会委员与编辑部主任。担任中国城市规划学会城市更新学术委员会副秘书长、中国建筑学会城市设计分会理事、中国城市科学研究会韧性城市研究专业委员会委员等。曾为麻省理工学院SPURS学者、卡迪夫城市大学访问教授、柏林自由大学访问学者、多特蒙德工业大学博士后。长期从事城乡规划设计、城乡治理等研究，在国内外期刊及会议上发表学术论文100余篇，主持过德国洪堡基金、英国国家学术院基金、国家自然科学基金、国家重点研发计划子项、教育部人文社科基金等重要国内外课题。出版Urban Regeneration in China: Institutional Innovation of Guangzhou, Shenzhen and Shanghai、《城市更新制度与北京探索：主体—资金—空间—运维》、《创意城市实践：欧洲和亚洲的视角》、《文化、创意产业与城市更新》、《城市设计运作的制度与制度环境》、《控制性详细规划》、《德国大都市地区的区域治理与协作》等中英文著作。作为核心人员参与的规划设计项目曾获全国优秀城市规划设计奖一等奖、河北省优秀城乡规划设计评选一等奖等。

杨东，清华大学建筑设计研究院有限公司工程师，北京建筑大学校外指导教师（本科生毕业设计）。长期从事城市更新、城乡规划设计等研究及实践，在国内外期刊及会议上发表学术论文10余篇，参与出版Urban Regeneration in China、Sustainable Regeneration of Former Military Sites、Steering the Metropolis等著作6本。参与北京市责任规划师实践，曾获北京市“优秀责任规划师”称号。参与北京、成都、沈阳、昆山等地多项城市更新、规划设计项目及规划“一张图”系统建设实践，作为核心设计人员参与的规划设计项目曾获北京金盏国际合作服务区中区城市设计国际方案征集优胜方案、全国优秀城市规划设计奖一等奖、北京市优秀城乡规划二等奖等。

祝贺，北京建筑大学建筑与城市规划学院讲师，伦敦大学学院访问学者。研究方向为城市更新制度与经济、城市设计管理与治理、城市治理理论。入选北京市科协青年人才托举工程，国家自然科学基金委E08学科兼聘。主持国家自然科学基金青年项目、住房城乡建设部科学技术计划项目；参与住房城乡建设部重大科技攻关与能力建设项目、国家自然科学基金面上项目、北京市社会科学基金重大、重点项目等国家级和省部级项目10余项；以第一作者或通讯作者身份发表SSCI、CSSCI论文16篇，在中国城市规划学会城市更新学术委员会年会等重要学术会议宣讲论文4篇；出版《城市更新与城市设计治理》等专著、译著6本；作为核心设计人员参与北京、广东、江苏、吉林等地城市规划和城市设计项目20余项。

★聚焦新变革：受2018年国家新一轮机构改革的影响，已有城市更新制度和管理实践的探索积累在短期内发生重大调整，亟需依托新的变革背景加以梳理和总结。2021年，三地进一步强化了城市更新制度的法律地位，《城市更新条例（含征求意见稿）》施行。本书第二版展现了国家机构改革后广州、深圳、上海三地城市更新在制度体系、机构分工、政策措施上的新变革。
★分析新举措：分析了三地在城市更新空间管控和实施路径上的新举措，总结了当前各地仍面临的实施困境与制度难题。
★研判未来走向：进一步阐释“主体—资金—空间—运维”的城市更新制度建设框架，研判
更新制度建设的关键要素与未来走向，提出更新制度创新的工作内容与步骤建议。
★扎实修订：3年沉淀，作者逐字精心修订。新增约7万字、80余幅图表，104页，增加约40%的内容。新增第5章，对6～10章大幅调整增加。
★书籍新面貌：全书重新排版，优化设计，装帧设计升级。封面采用240g高阶映画纸，内文采用80g纯质纸，四色印刷，附赠精美书签。

城市作为社会、经济、政治和文化等关系在物质空间的集中映射，其演进过程中会不断产生各种更新改造诉求。在我国发展迈入新常态和转型期的当前，城市更新已真正成为国家与社会关注的重中之重。近年来，中央和地方的城市更新制度探索势头强劲；与此同时，受 2018 年国家新一轮机构改革的影响，已有更新制度和管理实践的探索积累在短期内发生了重大调整，亟需依托新的变革背景加以梳理和总结。
具体来看，自本书首版面市以来的三年间，中央层面对城市更新频频发声， 2020 年国家“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，各部委相关政策密集出台，促使城市更新成为国家政策创新的重要领域。在地方层面，广州、深圳、上海三地经历长期探索之后，其城市更新制度体系为响应国家机构改革要求和新时代诉求，已经开始新一轮的升级换代，纷纷以“地方立法”取代“地方规章”来强化城市更新制度的法律地位。随着三地《城市更新条例（含征求意见稿）》在 2021 年的先后施行，2021 年正式成为我国城市更新的立法“元年”。同时期，越来越多的其他城市纷纷加入在地化的城市更新制度探索大潮中。辽宁、北京、重庆、天津、杭州等省市借助制度建设的后发优势，百花齐放地出台了各类城市更新纲领性政策文件或具体规定，针对自身城市发展特点形成差异化的城市更新制度设计。
在全国如火如荼的城市更新制度建设过程中，本书首版成果有幸能恰逢其时地贡献其对更新制度体系和具体政策做法的系统性思考，自出版以来不断重印以响应社会所需。但随着广州、深圳、上海城市更新制度建设的日新月异，特别是国家机构改革引发的重大变革，我们发现首版内容已和三地的最新探索有所出入，无法及时为当下各地城市的制度创新提供最为契合的镜鉴。各地城市更新制度建设在当下越来越关注“痛点”攻坚，直面产权收拢、资金来源、主体参与、空间运维等深层次城市更新运作难题，进行针对性政策探索；城市更新的思想理念也持续演进，不仅仅关注物质空间的修补，转而强调城市更新对社会经济等的综合带动作用；“微更新”和“自主更新”等实践做法亦在逐步取代曾经风行的“大拆大建”和政府“大包大揽”。
在学界和业界诸多师长、同行和亲友的鼓励下，我们对广州、深圳、上海的城市更新制度展开持续性跟踪研究，力图通过第二版的内容增补和信息更新，来紧跟时事地反映三地城市更新制度建设实践的最新进展。历经三年沉淀，本书第二版终于付梓，其在首版基础上展现了国家机构改革后三地城市更新在制度体系、机构分工、政策措施上的新变革；分析了三地在城市更新空间管控和实施路径上的新举措；总结了当前各地仍面临的实施困境与制度难题，并研判城市更新制度建设的关键要素与未来走向。
我们深切期待本书第二版能够为我国不同城市和地区推进城市更新制度建设提供更加前沿、更加系统的做法参照。政策的“以旧代新”时时刻刻在发生，因此尽管我们已竭尽所能去梳理三地制度的最新动态，但难免还会存在疏漏和不足，望得到同行们的持续指点。

第1章　绪论：新时代背景下的城市更新 　 1

1.1　城市更新再认识　 2

1.2　城市更新的十个特征维度 4

1.3　时代转型与中国城市更新需求的崛起 6

1.4 　困境突围：资源约束倒逼下的广州、深圳、上海制度创新背景 8

1.5 　广州、深圳、上海三地比较研究的内容与框架 12

第2章　亚洲视野下的城市更新制度建设 　 15

2.1 　香港城市更新制度 16

2.2 　台北城市更新制度 20

2.3 　东京城市更新制度 27

2.4 　新加坡城市更新制度 32

2.5 　亚洲地区城市更新制度建设的趋势与特点 34

第3章　广州、深圳、上海的城市更新演进历程 　 39

3.1　 广州城市更新演进历程 40

3.2 　深圳城市更新演进历程 44

3.3　 上海城市更新演进历程 48

第4章　机构改革前的三地城市更新政策演进与办法解读　 55

4.1 　机构改革前的三地城市更新政策体系比较 58

4.2 　机构改革前的三地城市更新核心政策演进 60

4.3 《城市更新（实施）办法》的三地比较 68

第5章　机构改革后的三地城市更新政策变化与条例解读　 79

5.1 　国家机构改革与实施城市更新行动的影响 80

5.2 　机构改革后的三地城市更新政策体系调整 83

5.3 《城市更新条例》的三地比较 87

第6章　广州、深圳、上海城市更新制度体系建构　 97

6.1　 广州、深圳、上海的城市更新制度体系 98

6.2　 城市更新机构设置 104

6.3 　城市更新规划编制体系 114

6.4 　城市更新单元/区域划定 125

6.5 　城市更新管理的阶段与流程 129

第7章　广州、深圳、上海城市更新空间管控　 145

7.1 　广州城市更新空间管控举措 146

7.2 　深圳城市更新空间管控举措 157

7.3 　上海城市更新空间管控举措 172

第8章　广州、深圳、上海城市更新实施路径　 179

8.1 　广州城市更新实施路径 180

8.2 　深圳城市更新实施路径 201

8.3 　上海城市更新实施路径 231

第9章 广州、深圳、上海城市更新执行与经验得失　 259

9.1 　广州、深圳、上海的城市更新目标及执行情况 260

9.2 　三地城市更新制度建设的经验与反思 276

第10章　城市更新制度创新的关键领域与工作走向　 299

10.1 　城市更新制度创新中的主体保障（Multiple Stakeholders） 301

10.2　 城市更新制度创新中的资金来源（Capital Source） 308

10.3 　城市更新制度创新中的空间利用（Physical Space） 316

10.4 　城市更新制度创新中的运作维护（Operation Servic） 327

10.5 　我国城市更新制度创新的工作走向 329

10.6 　城市更新制度创新的工作内容与步骤建议 337

附录　 339

附录1　广州市城市更新条例（征求意见稿） 340

附录2　深圳经济特区城市更新条例 350

附录3　上海市城市更新条例 360

参考文献　 368