房地产开发企业税收与会计实务大全

财税人的 新梦想/新实践/新征程（政策截至2019年10月底）

紧贴政策更新问题案例；
扩充个税实践应用章节；
时刻提示可能更新要点；
特别注重书中细节修订。

——财税大咖全新力作 130余万字倾心奉上

【全流程 全业务 全税种】
贯穿房地产项目开发全过程的税收操作实务指南（政策截至2019年10月底）

国家法规+各地政策/清晰完整的会计处理/169个实操案例示范
201个实务问题解答/79个贴心友情提示/12个深度学习思考

主编：

樊剑英
★财税智库、金税桥大数据科技股份有限公司合伙人，房地产纳税策划专家，中国民主同盟盟员，房地产业、建筑安装行业财税实战专家、企业税务顾问。

副主编：

段文涛
★国家税务总局稽查人才库成员，中国注册税务师行业继续教育特聘老师、师资库讲师、湖南大学研究生院校外导师，湖南大学经贸学院兼职教授，湖南省财税法学研究会常务理事。
★长期从事土地增值税、个人所得税、增值税等税收政策以及涉税法律运用、税务稽查实务、征纳双方涉税风险防范等研究。

王 骏
★中国财税浪子，新浪知名财税博客博主。
★北京中翰联合税务师事务所合伙人。

《大全》第二版N易其稿，边审校边修订，付印前一夜还在更新内文。只为给大家全新政策指导，不辜负期盼新书许久的忠实读者朋友们！
全书政策截至2019年10月底，特别有诚意，也会非常有实效。愿您开卷有益，读来有收获，事业大进步！

推荐序

弹指一挥间，流水又一年。这一年，国地税合并开启了税收征管的新时代；这一年，新的税收政策围绕减税降费，力度之大前所未有；这一年，税收四基友立足税收实务，各自谱写新篇章；这一年，《房地产开发企业税收与会计实务大全》连续加印八次，依然一书难求；这一年，诸多圈内好友托我批量订书，我都是委婉回复“还是等新版为好”。
我与剑英、文涛、王骏三位可以说结于“税源（缘）”。记得10年前大家的沟通交流还不像现在有微信这么方便，比较流行的方式是BBS论坛及微博之类的，因此通过这些论坛平台及微博结识了今天被财税界称为“网红”的中国财税浪子王骏，后来因为有了微信这一方便的沟通平台，又结识了地产财税大师剑英及税痴文涛。王骏、剑英、文涛的为人执着、认真、有责任心，使咱们顺理成章地成了“好基友”。咱们四人，一年来谋面虽少，但常通过电话、微信联系，心是通的。去年“5.20有爱的日子”，四基友相聚潇湘，签名售书所得已确定捐赠某希望小学，与读者共同奉献了一点爱心，一丝情谊。
剑英由于工作的原因，援居新疆东归不多，财税圈内少见他会激扬文字，指点江山。然水深不语，人稳不言，通过本次修订的书稿可见其虽远离税海江湖，然对于房地产税收一贯倾心执着，终未放弃房言税语、参禅悟道；王骏天马行空，不是在课堂上滔滔不绝，就是奔波在上课的路上，各行各业均有涉及，一年来又收获粉丝无数；文涛年长稍许，本名不如“税海涛声”微信号响亮，每年200多篇的原创文章奠定了其不可动摇的江湖地位。“合意友来情不厌，知心人至话投机”。继续为三位“好基友”的新版书作序，我当仁不让。
剑英、文涛、王骏三位财税大咖具有强烈的时代责任感，在第二版中将一年来出台的新政策法规据实更新，主要包括：2018年新个人所得税法及其相关配套政策法规以及企业所得税税前扣除办法的规定；增值税税率的简化以及社保费率的降低；小微企业普惠性减税以及申报表的变化；2019年土地增值税法征求意见稿对于房地产未来的影响等。这样才不至于误导读者，才跟得上时代的步伐，才配得上“面向房地产税收实务的案头工具书”的目标定位。
通览全书，本次修订内容较多，主要包括如下四个方面：
一是紧贴时代步伐更新问题与案例。书中对增值税税率以及小规模纳税人“六税两费”减半征收问题及案例均一一更新，让读者可以直接参照引用。
二是扩充个人所得税实践应用章节。对工资薪金所得、劳务报酬所得、专项附加扣除、一次性奖金、职工福利分房政策等均有案例和问题解答；对“其他所得”取消后“偶然所得”对于房地产的影响等方面也有更新。
三是不忘提示可能更新的政策要点。例如关于土地增值税征税对象，即增加了“按照《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》转让集体土地使用权也要征收土地增值税”的提示；关于印花税税率，即增加了《中华人民共和国印花税法（征求意见稿）》中的印花税税目税率拟调整意见等。
四是注重细节修订。譬如针对转让集体土地使用权可能征收土地增值税，相应增加了“集体建设用地使用权流转相关知识”一节；介绍了房地产开发企业所得税季度预缴申报表“特定业务计算的应纳税所得额”的填报变化等。
房地产行业税收优惠不多，但税收风险大，税收检查多，税收总量大，有些业务没有明确的税收政策规定或各地政策口径不一要靠摸索前行，企业税收风险明显增大。三位财税大咖合著的这本书涵盖了房地产业务的全流程全税种，作为日常业务财税实务处理指导教程绰绰有余。对于众多的实务问题，作者虽难以尽善尽美地回答，但基本上都根据自己的思考给出了明确的解决思路。修订后，本书分上下两册，有130多万字，169个案例，201个问题解答，79个友情提示，12个学习与思考，将政策解析与实践应用完美糅合在一起，使本书可以帮助各个层次的读者充分领会房地产开发企业各环节财税实务操作要领，从而完整洞察把控财税风险，快速提升实务操作技能。
房子承载着人们对美好生活的向往。中国特色社会主义进入了新时代，十九大报告提出：加强社会保障体系建设；“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。可以预见，围绕让老百姓住有所居、住有优居、住有绿居、住有乐居，一定还会有新问题和税收新政策出现。相信三位财税大咖也一定会与时俱进，及时更新，保持本书旺盛的生命力。
孔子曰：三人行，必有我师焉。现在，三位当今财税界大咖合著的这本书，带给我们的将是怎样一种财税知识饕餮大餐的享受呢？亲们还是一起来学习吧！
是为序。

深圳市思迈特财税咨询有限公司
深圳思迈特会计师事务所
高级合伙人
张学斌?博士

税月同行　不负韶华
（代序）
只有当大潮退去的时候，才知道谁在裸泳。二十年风云际会，商人、学者、官员、百姓，有钱的没钱的，有学历的没学历的，干过的没干过的，只要土地在手，都可以玩玩房地产。沧海横流方显英雄本色，这个行业不是人人都能玩得转，成功者富可敌国，失败者泯然众人矣。中国的房地产，于政府，首先是“地”，2018年全国政府性基金预算收入75 405亿元，同比增长22.6%。其中，土地使用权出让收入65 096亿元，同比增长25%，“土地财政”居功甚伟；其次是“税”，这个数度被称为“暴利”的行业税种之多、税额之大，深受业界的青睐，在近年的税务检查中都能榜上有名，瘦死的骆驼比马大，个中滋味，冷暖自知。
这个行业有一个特点，老板们都是好学生，挂在嘴边的常常是“税收筹划”。春天里，在深圳遇到一位浙江的老板，连续三个月，只要有房地产财税培训，不辞辛劳都要去听，就为了找一个解决问题的思路，择一个适合的税务顾问。简直比会计还认真，比找对象还费劲。
这个行业有一个特点，财税专家多，讲座论坛各种培训风生水起，妙口生花，课题的中心思想永远是“税收风险”。似乎每年都会遇到史上最严厉的稽查，能学一点儿是一点儿，以至于干了一辈子的老会计依然战战兢兢奔波不停，就为了囫囵吞下两天显然不能完全消化的税收课程。
这个行业有一个特点，总是存在这样或那样的问题，令人夜不能寐，欲说还休。问题多，答案却不确定，最好的回答始终是“不一定”。二十年沉浸其间，老樊仍不能解其全部奥秘。“开发商转让营改增以后取得的土地适用一般计税方法，其销售额能否抵减土地价款？”张会计连问多人；“限价+竞配建人才安置房”如果配建的人才安置房政府不要了而是让开发商卖掉还现金，开发商卖的自己建的给政府的房子该如何计税？”魏税官左思右想；“租售同权，开发商取得的土地被要求所建产品只能租不能售，长租时销售额能否抵减土地价款？”刚拍下地的南京老王担心不已。诸如此类的话题层出不穷。营业税时代可行的税收方案如今不一定适用。税收政策口径的确定滞后于当前复杂的经济业务本身，万能的朋友圈解决不了一切问题，我们永远奔波在探索与学习的路上。
这个行业，也需春风化雨，减税降费。新的时代，无数个家庭受益于个人所得税法修订；小微企业普惠性税收减免力度加大，企业所得税实际税负率由25%可能降至5%；增值税税率降低，生产、生活性服务业税收抵扣增加；新购进不超过500万元的固定资产可一次性税前扣除；“社保入税”无忧，城镇职工基本养老保险单位缴费比例下调，各地可降至16%。每一项政策改革，都孕育着新的机遇。习近平总书记曾指出：“历史总是在一些特殊的年份，给人以吸取智慧、继续前行的力量。”渴望“做大做强”的房地产企业在某些领域是否也要“做小做精”？政策已在那里，能否走进您的心里，默然相爱，寂静欢喜，全在自己。
这个行业，需要一本书，一本政策口径不断更新的工具书——《房地产开发企业税收与会计实务大全》来为税收实务工作者案头添香。这本书由我们——老樊任主编，微信公众号税海涛声（taxshts）长沙市税务局段文涛、微信公众号中国财税浪子（taxlangzi）王骏任副主编——共同完成。经全面修订，第二版即将付梓。除老樊外，那两位都是“税痴”般的存在，为税而生，为税而活，三更灯火五更鸡，云游的浪子，苦行的僧道。“花叶菩提皆世界，一粒芥子纳须弥”，咫尺天涯，初心不改，浸淫在财税之中，只为将心中的千沟万壑转化为对社会有用的价值。
《房地产开发企业税收与会计实务大全》自2018年初问世以来，蒙读者厚爱，反响良好，我们深以为幸，读者反馈的意见和建议以及国地税分久必合后的税收新政均促使我们与时俱进。
本书在第一版的基础上，结合国地税合并后征管体制改革及个人所得税法的修订、增值税税率的调整等税收新政，面向2019年及以后房地产开发企业税收实践与会计应用，全程解析房地产开发税务处理及可行的税务策划方案，涵盖了公司组织架构设计、拿地方式、开发过程中的税务安排、销售策略、完工与土地增值税清算等主要环节的税务问题，将政策法规、案例解析、会计处理、问题解答、友情提示等完美糅合在一起，可以帮助各个层次的读者充分领会房地产开发各环节税收实务操作要领，洞悉把控税收风险，快速提升实践操作技能。
本书虽不能解决房地产全部税收与会计问题，然能书斋留香，开卷不期而遇，因税结缘，税梦同心，惺惺相惜相知，足慰吾等平生。
“面向税收实务的案头必备工具书”乃本书定位。本书既有益于房地产开发企业、税务机关、中介服务机构的实践应用，也适用于初涉猎房地产开发企业财税人员的入门学习。
中国的房地产已告别高速增长的时代，路漫漫其修远兮，未来无论寒流涌动还是春暖花开，仍须砥砺前行。税月同行不负韶华，让我们继续红尘相伴，拥抱新时代，税月有爱，不忘初心，踏歌而行，携手共求索。
本书疏漏之处，尚请读者批评指正。

财税智库合伙人 樊剑英

房地产开发企业税收与会计实务大全（上册）
第1章房地产开发基本常识及纳税概述
1.1房地产开发基本业务知识
1.2房地产开发主要阶段
1.3房地产开发涉及税费概述
第2章企业设立环节税收政策实践应用
2.1房地产开发企业设立及相关税务问题概述
2.2投资主体不同影响税后净收益
2.3适当借款有助于降低税收支出
2.4公司注册地与项目所在地是否一致要权衡
2.5设立分公司还是子公司的税收权衡
2.6总分支机构跨地区经营所得税收有别
2.7以土地使用权作价投资应考虑税收问题
第3章取得土地使用权环节税收政策实践应用
3.1土地使用权取得方式概述
3.2集体建设用地使用权流转相关知识
3.3土地使用权转移计征契税实践应用
3.4改制重组契税征免实践应用
3.5耕地占用税该由谁缴纳
3.6受让土地注意城镇土地使用税之税收风险
3.7囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除
3.8政府土地返还款营改增后风险依旧在
第4章旧城改造项目税收政策实践应用
4.1拿地先拆迁税务视角分析
4.2被征收人旧城改造政策分析
4.3拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致
4.4旧城改造项目如何清算土地增值税
4.5“三旧”改造九种模式最具指导性意义的文件
第5章代建开发与增值税计税方法
5.1取得土地使用权后再代建如何征税
5.2没有土地代建行为如何征税
5.3政府工程营改增后如何计税
第6章土地使用权转让如何计征增值税
6.1转让土地使用权是否可以按差额纳税
6.2在建工程转让与股权转让获取开发用地
6.3股权转让取得土地使用权税收实践应用
6.4整体产权转让收购项目公司税收实践应用
6.5整体资产转让获取土地税收实践应用
第7章合作开发房地产税收政策实践应用
7.1房地产合作开发
7.2当合作建房遇到增值税
7.3合作建房免征土地增值税分情况分析
7.4分房分利会计税务处理不一样
7.5先联合拿地再合作建房如何处理
第8章房地产建设环节税收政策实践应用
8.1开发成本核算的主要内容
8.2建筑工程施工合同计税方法的选择
8.3共同成本及代建工程的会计核算处理
8.4会计成本不等于开发产品计税成本
8.5售楼部不同模式的税务处理
8.6项目工程用房与销售用房税务处理不同
8.7境外支付服务费的税务处理
第9章房地产增值税税收政策实践应用
9.1商品房销售基本政策
9.2房地产销售预缴税款与纳税申报
9.3房地产企业进项税额抵扣实践应用
9.4房地产销售开发产品发票如何开具
9.5转让“二手房”增值税政策实践应用
9.6不动产出租增值税政策实践应用
9.7房地产企业特殊业务增值税政策问答
第10章房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用
10.1房地产开发企业预售收入企业所得税处理
10.2会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异
10.3开发产品完工后收入的所得税处理
10.4房地产企业其他收入的税务处理
10.5房地产企业所得税可否核定征收
10.6商品房合同面积与确权面积差异的税务处理
10.7房地产促销方式及其税务处理
10.8支付及收取违约金的税收实践应用
10.9社会保障性住房政策优惠及税收实践应用

房地产开发企业税收与会计实务大全（下册）
第11章企业所得税税前扣除税收政策实践应用
11.1企业所得税税前扣除的范围和内容
11.2企业所得税税前扣除凭证管理
11.3企业所得税中工资薪金总额的扣除
11.4职工福利费等四项经费的税务处理
11.5保险费和住房公积金的税务处理
11.6公务用车制度改革后的税务处理
11.7通讯费补贴的税务处理
11.8五项限额扣除支出税收实务
11.9其他无限额标准的费用扣除
11.10借款利息支出的税前扣除
11.11资产损失的税前扣除
第12章企业重组清算业务税收政策实践应用
12.1重组业务企业所得税处理
12.2清算业务企业所得税处理
12.3企业不注销，多缴企业所得税可否退还
第13章房地产企业个人所得税税收政策实践应用
13.1个人所得税的征收与管理
13.2支付工资薪金所得时预扣预缴个人所得税
13.3
支付劳务报酬、稿酬、特许权使用费时预扣预缴个人所得税
13.4直接扣缴个人所得税的情形
13.5专项附加扣除
13.6个人所得税自行申报的情形
13.7个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题
13.8“经营所得”代开发票是好事还是坏事
13.9商品房促销要不要扣缴个人所得税
13.10二次股权转让如何计征个人所得税
13.11资本公积转增股本是否计征个人所得税
第14章房地产企业城镇土地使用税税收政策实践应用
14.1城镇土地使用税管理指引
14.2建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
14.3项目竣工后该如何缴纳城镇土地使用税
14.4城镇土地使用税免税面积的扣除
14.5承租集体土地城镇土地使用税的计算与缴纳
第15章房地产印花税税收政策实践应用
15.1印花税管理走向数据信息化
15.2印花税缴纳违规行为如何处罚
15.3印花税征税范围和计税依据的主要政策
15.467种不缴纳印花税的情形
15.5印花税会计处理
第16章土地增值税税制要素与政策优惠
16.1土地增值税税制要素
16.2土地增值税纳税申报表
16.3普通标准住宅税收优惠政策实践应用
16.4国家建设需要依法征用、收回的房地产免税
16.5改制重组土地增值税税收政策实践应用
16.6个人房产转让土地增值税税收政策
16.7股权转让取得土地的土地增值税征免争议
16.8“炒”地“炒”房如何征收土地增值税
第17章旧房转让如何计征土地增值税
17.1什么是旧房
17.2转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析
17.3旧房转让依评估价格扣除要分析
第18章土地增值税清算税收政策实践应用
18.1土地增值税预缴税务处理
18.2房地产清算项目和清算单位的确定
18.3房地产土地增值税清算的条件、时限与资料
18.4营改增后土地增值税清算收入的确定
18.5清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”
18.6无产权地下车位收入清算税收实践应用
18.7土地增值税扣除项目金额的确定
18.8土地增值税清算税务管理风险防控
18.9清算后再转让房产能否二次清算
18.10土地增值税核定征收方式选择
第19章最新增值税会计处理规定实践应用
19.1房地产企业应设置的增值税会计科目
19.2房地产企业增值税一般账务处理
19.3房地产财务报表相关项目列示
19.4与结转收入无关的“税金及附加”按发生额计提
19.5
预缴增值税所申报缴纳的附加税费是否结转“税金及附加”
19.6房地产销售不动产收入该何时结转
第20章增值税发票管理实践应用
20.1增值税发票种类
20.2纳税人开具发票基本规定
20.3税务机关代开发票基本规定
20.4税务机关代开发票具体规定
20.5房地产相关发票开具特殊规定
20.6其他发票开具规定
20.7发票违规处理
20.8发票犯罪行为的构成标准及刑罚
20.9企业取得超经营范围的收入如何开具发票