房屋征收与补偿实务疑难问题解析

　　本书从房屋征收补偿的实务角度，根据房屋征收补偿的一般流程，就征收实践中的容易产生矛盾纠纷的疑难问题，结合司法实践，对每个问题涉及的争议点以及司法实务的处理意见逐一进行分析介绍。同时，本书还选取了最高人民法院2016年以来所审理的部分案件以及全国法院审理房屋征收的典型案例，附在相关章节中。

　　张艳峰，江苏汇丰锦律师事务所主任，合伙人。主要业务领域包括：行政法法律业务、城乡规划与不动产法律业务、公司财税法律事务。具有中国注册会计师、税务师资格。

　　执业以来，张艳峰律师代理了大量的行政复议、行政诉讼案件以及非诉讼法律服务项目。现受聘担任南京市多家政府单位及企业的常年法律顾问，为南京市律师协会立法与行政法律事务专业委员会委员、南京市行政行诉法学研究会理事、南京市建邺区和南京市城管局系统的特邀执法监督员，南京市建邺区行政复议委员会委员。曾获南京市优秀青年律师、南京市律协业务创新优秀奖表彰。

　　* 结合司法实践，分析介绍房屋征收中疑难问题的争议焦点

　　* 选取大量案例，直观剖析房屋征收中司法实务的处理意见

　　2016年11月4日，中共中央、国务院印发了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》），明确提出：“产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。”完善财产征收征用制度是增强人民群众财产财富安全感、增强社会信心的重要手段之一。在“完善财产征收征用制度”部分，《意见》明确提出：“完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。”

　　2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），明确了国有土地上房屋征收适用的公共利益需要的范畴，确立了征收补偿的原则，从征收主体、征收程序、征收补偿、强制执行等多个方面完善了房屋征收与补偿制度。从8年来的实施情况看，《条例》在规范国有土地上房屋征收与补偿活动、保障被征收人合法权益方面发挥了十分重要的作用，对保障公共利益的需要、促进国民经济和社会的发展、改善民生作出了重要贡献。

　　但在《条例》实施过程中，也存在不能充分满足现阶段社会公众财产权益保障的需求，与党中央加强产权保护的要求也存在一定差距等问题。《条例》的有些规定过于原则，有些规定缺失，有些规定有歧义，相关配套规定也尚不完善。

　　正因为这些不足因素的存在，导致在房屋征收实践中，围绕房屋征收的目的、补偿标准、补偿项目、住房保障、补偿方式的选择、补偿决定的作出、强制拆除等问题产生了许多的行政争议。国有土地上房屋征收已成为目前行政诉讼案件最多、矛盾最突出的领域之一。

　　笔者所在的江苏汇丰锦律师事务所，采取团队化运作方式，组建了专门负责国有土地上房屋征收补偿事务的律师团队，近年来参与了大量的国有土地上房屋征收补偿事务的处理，并代理了一大批涉及国有土地上房屋征收补偿的行政复议和行政诉讼案件，积累了有关国有土地上房屋征收补偿实务方面的丰富经验。

　　笔者在总结以往房屋征收实务处理中所积累的经验基础上，编写了本书。主要目的是希望能为政府部门规范房屋征收工作、被征收人依法维护自身合法权益提供相关参考。

　　本书从房屋征收补偿的实务角度，根据房屋征收补偿的一般流程分为五章三十二节，就征收实践中容易产生矛盾纠纷的疑难问题，结合司法实践，对每个问题中涉及的争议点以及司法实务的处理意见逐一进行分析介绍。同时，本书还选取了最高人民法院2016年以来审理的部分案件以及全国法院审理房屋征收的典型案例共45件，附在相关章节中，以期能够更加直观地加深读者对相关问题的理解。

　　本书力图从实务角度为房屋征收过程中相关问题的处理提供参考，可以供有意从事房屋征收补偿业务的执业律师、政府工作人员以及被征收人参考之用。

　　受制于笔者的水平有限，对《条例》所涉及的有关问题理解不一定全面，书中不足之处在所难免，恳请各位读者不吝赐教，以便笔者日后对相关问题再作完善。

第一章　总论

第一节　房屋征收的必要性原则

一、必要性原则的内涵

二、房屋征收必要性原则的具体表现

第二节　房屋征收实施主体的职责和责任

一、房屋征收与补偿的主体为市、县级人民政府

二、房屋征收与补偿工作由房屋征收部门组织实施

三、房屋征收与补偿的具体工作可以委托征收实施单位承担

第三节　被征收人的确定

一、房屋的界定

二、一般情况下被征收房屋所有权人的确定

三、特殊情况下被征收房屋所有权人的确定

第四节　房屋征收的一般程序

一、依建设单位申请，启动房屋征收程序

二、审查项目建设是否符合各项规划要求，保障性安居工程建设、

旧城区改建是否已纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划

三、确定征收范围

四、进行前期调查，对征收项目费用进行概算评估

五、对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理

六、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府

七、对征收补偿方案进行论证、征求公众意见并修改和公布

八、进行社会稳定风险评估

九、补偿安置费用足额到位

十、作出房屋征收决定并公告

十一、选定评估机构

十二、对房屋组织调查登记并公布调查结果

十三、对征收房屋的价值进行评估

十四、被征收人选择补偿方式

十五、房屋征收部门与被征收人进行协商谈判

十六、订立补偿协议

十七、作出征收补偿决定并公告

十八、先补偿后搬迁

十九、申请法院强制执行

二十、对房屋进行拆除

第五节　被征收人的权利和义务

一、被征收人的权利

二、被征收人权利的行使

三、被征收人的义务

第六节　房屋征收中的举报与监督

一、被征收人的举报

二、房屋征收补偿过程中的监督

第七节　征收补偿档案的建立与征收补偿信息的公开

一、房屋征收补偿档案的建立

二、征收补偿信息的公开

第二章　征收决定的作出

第一节　征收目的

一、“公共利益”的具体范围

二、征收项目应当符合“四项规划”

三、“收购协议”的效力

第二节　旧城区改建的特别要求

一、“旧城区改建”的标准界定

二、“旧城区改建”的特别程序要求

三、因“旧城区改建”征收个人住宅进行产权调换的特别规定

第三节　征收范围的确定

一、集体土地上的房屋不能一并纳入征收范围

二、特定条件下征收范围可以突破项目建设的规划范围

三、征收范围的确定时间、确定主体

四、征收范围的确定不具有可诉性

五、征收范围确定后的工作要求

第四节　对未登记建筑的调查、认定和处理

第五节　征收补偿方案的制定

一、房屋征收补偿方案的论证与征求意见

二、房屋征收补偿方案不具有可诉性

第六节　社会稳定风险评估

一、社会稳定风险评估的含义

二、社会稳定风险评估不具有可诉性

三、不同阶段社会稳定风险评估工作的区别

第七节　征收补偿费用的足额到位

一、足额到位的理解

二、征收补偿费用的形式

三、补偿费用未“足额”的影响

四、补偿费用的追加

第八节　征收决定的作出和司法审查

一、房屋征收决定的作出

二、征收决定的公告

三、房屋征收与补偿的宣传、解释

四、对征收决定的司法审查

第三章　征收评估与补偿协商

第一节　征收调查

一、前期调查

二、正式调查

第二节　征收评估的一般程序

一、评估机构的选定

二、评估工作的工作流程

三、评估结果的补救程序

四、被征收人拒不配合的处理

第三节　影响房屋评估的因素

一、被征收房屋价值的内涵

二、对被征收房屋价值进行评估时应考虑的因素

三、划拨土地使用权的补偿

第四节　评估结果的公示、送达和异议

一、评估结果的公示、修正

二、评估报告的送达

三、对评估结果有异议的救济

第五节　房屋价值以外的补偿、补助和奖励

一、室内装饰装修的补偿

二、搬迁、临时安置补偿

三、停产停业损失的补偿

四、征收补助和奖励

第六节　房屋征收中的住房保障

一、住房保障权的内涵

二、我国住房保障的相关规定

三、应纳入住房保障的对象

四、禁止非法强制搬迁

五、各地住房保障制度的落实

第七节　征收补偿方式的选择

一、两种补偿方式的具体内涵

二、如何正确赋予被征收人选择权

三、侵犯选择权的不利后果

四、非住宅房屋的补偿方式选择

第四章　征收补偿

第一节　补偿协议的订立

一、补偿协议的订立

二、补偿协议的性质

三、补偿决定作出后能否再协商订立补偿协议

第二节　补偿协议的履行

一、补偿协议订立后，被征收人是否仍可以对征收行为提起诉讼

二、补偿协议的违约责任承担

三、补偿协议的解除、撤销与无效

四、补偿协议的约束力

五、被征收人不履行补偿协议的处理

第三节　补偿决定的作出和司法审查

一、补偿决定作出的情形

二、补偿决定的要求和内容

三、补偿决定的送达和公告

四、对补偿决定的司法审查

第四节　不合理迟延补偿的处理

一、导致迟延补偿的原因

二、对不合理迟延补偿的处理

第五节　房屋承租人和抵押权人的权益保护

一、房屋承租人的权益保护

二、房屋抵押权人的权益保护

第六节　公房承租人的权益保护

一、公房的分类

二、对公房承租人的补偿

三、公房承租人与征收行为、补偿决定行为之间均具有利害关系

第五章　强制搬迁

第一节　强制搬迁的实施

一、先补偿、后搬迁的理解

二、申请人民法院强制执行

三、强制搬迁的组织实施

第二节　强制拆除主体的认定或确定

一、强制拆除主体不明确的原因

二、对强制拆除主体进行认定或确定的原则

第三节　违法强制拆除的司法确认

一、违法实施强制拆除行为的情形

二、对强制拆除行为不服的救济

第四节　违法强制拆除的赔偿

附录：国有土地上房屋征收与补偿的相关法规文件