商业地产案例课

《商业地产案例课：破局者说》从定位、客流量、环境、招商、运营五个方面，系统归纳目前国内商业地产常见的问题与困境，并从作者近年的实践出发，通过对12 个典型真实案例的剖析与解读，对这些问题进行了多角度、多层次的思考与探索。通过案例导读、案例解析和经验提炼，作者力求阐释成功的商业地产如何面对问题、化解困局，更着重揭示问题背后的底层逻辑与应对之道。

《商业地产案例课：破局者说》具有很强的系统性、操作性、工具性，有助于商业地产开发商和运营商了解市场、理解商业地产运营管理的基本规律和原则；也有助于相关从业者在从事商业地产运营管理活动中开阔视野，并为其答疑解惑。

RET睿意德为国内领先的商业地产全生命周期服务商，亦是持续推动中国商业创新进化背后的重要力量。凭借杰出的创造力与深厚的资源储备，于中国174个城市服务商业面积逾2亿平方米，涵盖购物中心、文旅商业、主题街区、社区商业、奥特莱斯、城市综合体等全部商业类型。中国商业地产百强80%的长期合作伙伴，在战略规划、产品线研发及产品创新与落地方面给予助力，并为北京、上海、成都等诸多城市提供有关商业的公共政策咨询。

RET睿意德于北京、上海、深圳、郑州设立四家公司，成员企业包括乐铺、中商数据两家科技先锋企业，以生态矩阵之合力，为客户的发展增长提供“一站式”完整服务。

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小体量、高竞争如何实现突围

地下商业难题如何化解

让地产归于居住属性，让商业回到服务与运营本身。住宅回归民生属性，商业地产进入存量时代，“房住不炒”早已是政策主基调，高歌猛进的“地产跃进”一去不还。在房地产行业整体趋势与走向发生根本变化的今天，商业地产也必然要剥去以往的“地产”外壳，回归

“商业服务的载体”这一本质，从商业与城市、商业与人的关系出发，构建更宽广也更全面的系统化思维。变化是艰难的，甚至要付出沉重的代价；变化令人迷茫，但也蕴含着真正的力量。数字化、产品线、轻资产、精细运营……潮流涌动，热点频出。

在这个大变动的时代，用什么为商业地产把脉？如何打破僵局，突破瓶颈，真正拥抱创新，实现增长？脱离急速膨胀的地产游戏后，商业地产如何发掘属于行业本身的经验与价值？

面对这些问题，思考这些问题，便是《商业地产案例课：破局者说》的创作初衷。

是的，即使在所谓的“地产寒冬”中，依然有商业地产开发商和运营商获得了长足的发展；即使消费低迷，仍有一批商场探索创新，赢得了商家的信赖，也赢得了消费者的心。互联网从“威胁”变成“战友”；大数据从“尝鲜”变成“日常”；招商从“主力店优先”到“去主力店”……就在我们身边，无数人迈着坚实的脚步推动着行业的成长，这些努力应该被看见，更

应该成为所有从业者的养料与阶梯。

混沌期的“破局”，需要解决复杂问题的能力。怎样的定位才能成为商业地产的准星？缺乏“流量”的实体商业如何立足？体量的“硬伤”可以弥补吗？既有项目如何通过定位调焦促进永续运营？区位不好的商场怎样招商？数字化如何成为精细化运营的抓手？……本书从定位、客流、环境、招商、运营五个方面，系统归纳目前国内商业地产常见的问题与困境，并从作者近年的实践出发，通过对12 个典型真实案例的剖析与解读，对这些问题进行了多角度、多层次的思考与探索。通过案例导读、案例解析和经验提炼，作者力求阐释成功的商业地产如何面对问题、化解困局，更着重揭示问题背后的底层逻辑与应对之道。

《商业地产案例课：破局者说》具有很强的系统性、操作性、工具性，有助于商业地产开发商和运营商了解市场、理解商业地产运营管理的基本规律和原则；也有助于相关从业者在从事商业地产运营管理活动时开阔视野并为其答疑解惑。它也许能为读者提供许多答案，但我们更期待它启发您的思考，希望它成为更多探索的起点。

RET 睿意德作为国内领先的商业地产全生命周期服务商，希望持续为中国商业地产注入创新能量与实践引领，我们也希望通过《商业地产案例课：破局者说》等一系列专著沉淀经验，分享心得。希望与中国商业地产行业的所有探索者与开拓者同行，为行业的健康发展而努力。

第一章 破解定位乱局：精准定位支撑商业持续增长

一 章前导读：定位的“应该”和“更应该” / 002

（一）定位要“因地制宜”，但更要“发现空白” / 002

（二）定位要服务人群，更要“志存高远” / 003

（三）定位要“定性”，更要“量化” / 003

（四）定位要“先行”，更要“随行” / 004

二 案例 / 005

（一）案例1：大唐不夜城 | 体量大，位置偏，资金紧，靠精准定位也能成网红 / 007

（二）案例2：重庆金辉铜元道 | 定位调整成就商业街光影活力 / 031

（三）案例3：青岛万象城 | 定位调整伴随商业体生命全周期 / 048

三 辅助阅读 / 061

（一）生意角度下，商业定位的三个基本原理 / 061

（二）商铺租售的难题，从来不应该用营销思维解决 / 064

第二章 破解流量困局：“陪伴”原则重建人与商业的关系

一 章前导读：一切引流的原则都是回到客户本身 / 070

（一）引流要“做加法”，更要“做减法” / 070

（二）引流要“请得来”，更要“留得住” / 071

（三）引流要满足需求，更要调动情绪 / 071

（四）引流要热度，更要温度 / 071

二 案例 / 072

（一）案例1：金隅嘉品Mall | 空间创新营造开放式的“家” / 074

（二）案例2：北京住总万科广场 | 全场景思维营造智慧商业体 / 095

（三）案例3： 大兴国际机场商业 | 国潮混搭黑科技，客流转化消费流 / 110

三 辅助阅读 / 125

（一）商业收入增长的密码，藏在顾客的情绪里 / 125

（二）流量转化率低，线下商业应该从线上借鉴哪些经验 / 129

第三章 破解环境迷局：从自身出发将特色发挥极致

一 章前导读：小有小的美，大有大的强 / 136

（一）小体量宜“纵深发展”，瞄准空白差异定位 / 136

（二）大体量需“变废为宝”，突出亮点“画龙点睛” / 137

（三）环境不利应因地制宜，遵循定位灵活变通 / 137

二 案例 / 138

（一）案例1：前海??卓悦INTOWN | 小体量，高竞争，做对什么才能赢 / 140

（二）案例2：The Oval 一奥天地| 地下商业空间如何巧妙“见招拆招” / 157

三 辅助阅读 / 174

（一）“开业爆红”的小体量商业，都难逃脱“门可罗雀”的境遇 / 174

（二）下线城市商业体量过大如何提升空间利用率 / 177

附录 大体量商业项目怎么做 / 182

第四章 破解招商僵局：定位统一与灵感飞驰

一 章前导读：招商要成功，眼光不能只盯着招商 / 186

（一）从“主力店优先”到“去主力店” / 186

（二）从“快时尚”到“新网红” / 187

（三）从“满足消费”到“破界体验” / 187

二 案例 / 188

（一）案例1：北京世界园艺博览会｜如何挖掘商业价值 / 190

（二）案例2：北京住总万科广场| 把握“自带流量”的好品牌 / 201

三 辅助阅读 / 216

（一）如何解决三四线城市商业的招商困局 / 216

（二）应对空置率的七个破局新思路 / 220

第五章 破解运营新局：数字化时代的运营之道

一 章前导读：商业运营到底做什么 / 228

（一）商业价值稳定与提升是运营的使命 / 228

（二）用户体验是商业运营的重心 / 229

（三）数字化是精细化运营的抓手 / 229

二 案例 / 230

（一）案例1：郑州汇艺银河里 | 小体量租售综合体的网红之路 / 230

（二）案例2：龙德广场：数字化应用到思维升华 / 245

三 辅助阅读 / 262

（一）一位资深产品经理眼中的购物中心运营 / 262

（二）购物中心数据分析如何设置关键指标 / 268

后 记 “新商业人”该长成什么样 / 276