中国饭店协会酒店资产管理丛书——酒店管理及特许经营合同谈判与仲裁实战

《中国饭店协会酒店资产管理丛书——酒店管理及特许经营合同谈判与仲裁实战》由中国饭店协会酒店资产管理专业委员会专家、环球律师事务所王悦先生所著。作者从事国际品牌酒店法律服务十余年，经手大量不同类型的合同谈判和仲裁案件，深谙酒店项目双方的立场和痛点，凝结多年经验和专业知识完成该书。
　　该书对酒店合同基础知识、核心要素与条款要点解析、争议解决及仲裁关键点等均有详细解答，同时结合国内国际实战案例进行系统分享，以此将一个更为鲜活、完整的酒店合同体系呈现给读者。

王悦，
　　北京市环球律师事务所合伙人，知名仲裁机构仲裁员。本科及硕士毕业于北京大学法学院。深耕酒店领域各方主体法律服务业务，拥有丰富的酒店项目全生命周期服务经验；善于从商业视角出发看待法律服务，以商业逻辑解读酒店领域的法律规则；有大量酒店行业诉讼／仲裁经验。长期致力于帮助项目当事方在新项目中把握酒店合同，在运作项目中妥善维护当事方权益。还积极投身公益事业，曾赴藏支教一年。

酒店管理合同和特许经营合同是国际品牌酒店轻资产运营中的关键抓手，谈出科学合理的条款，并妥善加以利用，将极大提升酒店资产管理水平，促进酒店资产的增值。

酒店行业的参与方包括业主、酒店管理公司、酒店的设计和建设方、酒店供应商、项目可行性研究机构、律师等，涉及酒店资产融资时，还可能包括银行、券商等金融机构。但不管参与方有多少，业主和酒店管理公司才是酒店项目的主角。
　　一般业主可能只拥有一个或为数不多的几个酒店项目，大型地产集团业主可能投资有十几甚至几十个酒店项目，但相比在我国排名领先的几大国际酒店管理集团（本书中简称“酒管公司”）在国内动辄管理数百家酒店而言，业主方的经验和能调配的资源都处于劣势。相对于业主而言，酒管公司实际上拥有更为广泛的行业经验，对酒店项目风险有更为深入的认识。
　　我本人踏入酒店行业法律服务，也是从服务酒管公司一方开始的。我非常感谢那段对理解整个酒店行业十分有益的经历，让我了解酒店如何运营，使我能充分理解酒店合同中每一项条款背后的故事，知道合同谈判中哪些条款必须坚持、哪些条款可以让步、让步的底线又在哪里。
　　但从客观上讲，酒店管理公司对于酒店项目的理解和经验都更多，相应能得到的如法律服务等专业服务资源也会更多，而业主方则缺乏这种专业资源的支持，因此，更需要专业人士为业主方服务。
　　商业合作、合同谈判都是有立场的，因为立场不同，对于同样一个问题可能会有截然不同的答案。如果没有了解立场这个问题，就盲目地采纳相关意见，很可能最终的结果将会南辕北辙，本该保护本方立场的意见，却反倒成为有利于对方的内容。
　　因此，我希望动笔写一本能够帮助酒店项目中包括业主和酒管公司在内的所有参与方更好地理解酒店项目、更好地理解酒店合同的书，一本在读者拿到后就能将酒店合同中诸多令人费解的概念剥丝抽茧、厘清头绪的书，一本充分剖析酒店合同、让双方不再因为签约时的信息不对称而影响后续合作、能减少双方未来争议发生的书，最终，我也希望这本书能帮助整个酒店行业更健康稳定地发展。
　　囿于篇幅限制、囿于各种问题所进一步派生出的问题的复杂性、囿于我需要对处理过的各类案件的保密责任，也囿于我本人的认知能力，这本书可能无法帮助读者完全成为一位酒店合同谈判的高手，但我将本书定位为一本酒店项目开发、酒店合同的“扫盲书”，希望这本书能够帮助读者顺利打开酒店合同的大门。
　　由于酒店合同多是由酒管公司向业主提供的合同范本，作为合同起草方，酒管公司对自己酒店合同的条款必然驾轻就熟，条款的起草方式也充分考虑到维护酒管公司自身的利益。因此，相比而言，业主更需要读懂合同条款，发现合同潜藏问题，找到处理对策，并在谈判中予以解决。因此我在本书中进行分析时，可能更多会站在业主角度分析条款、提出意见，但这并不表示我自身或撰写本书时在业主与酒管公司之间选择了任何立场。我仍然希望用尽量公平公正的视角，向包括业主及酒管公司在内的所有读者，阐释我对于酒店项目开发和酒店合同的理解。我撰写这本书的最终目的，是希望拨开酒店合同的迷雾，让酒店业主更了解所签的合同，把握合同谈判的要点，在合同谈判中，使业主与酒管公司经过商业博弈后，重要条款不再特别偏向于某一方，使酒店合同中双方权利义务分配更为平衡，为双方酒店项目合作长期稳定地走下去创造更好的条件。
　　我专注于国际品牌酒店行业法律服务十多年，为业主与酒管公司都处理过大量合同谈判、争议解决和仲裁案件，深谙酒店项目双方的立场和痛点。通常的酒店项目开发程序是这样的：业主拿地，之后与酒管公司洽谈合作，签订酒店合同，合同签订后，酒管公司介入酒店项目前期设计并协助工作，其后经历酒店设计、建设，在完成开业筹备后，酒店方才正式开业，酒店开业后可能会因为运营产生各种各样的问题，业主与酒店管理公司间可能会产生争议，这时候需要解决双方争议，如果无法通过谈判和解，则最终将通过仲裁的争议解决方式予以解决。签订酒店合同只是整个酒店项目万里长征开始迈出的第一步，其后一路荆棘密布，因此我经常笑谈，如果仅仅谈过酒店合同，根本不能说是懂得酒店项目，也很难抓到谈合同的重点。而酒店合同是一份实践型法律合同，其内容主要是对各方面酒店事务责任进行划分，合同内容更偏重于实务，纯法律条款并不多。因此只有了解酒店设计建设期的情况，了解酒店开业后的运营情况，才能准确理解和把握酒店合同的内容及每一项实践条款背后的隐喻。理解了每个酒店管理条款对应的实践状况，才能对于如何把控合同条款的风险进行全方位的理解。因此，本书中我会借鉴从业十几年中，特别是处理酒店在设计建设期和开业运营期出现争议的经验，以及我处理境内外酒店类仲裁案件的经验，以潜在风险和问题为导向，来反哺对于酒店合同条款的解读，以期将一个更为鲜活、完整的酒店合同体系呈现给读者。
　　本书讨论的范围主要是国际品牌酒店管理公司旗下的国际酒店品牌在我国国内的酒店合同，也就是我们通常所讲的“洋”酒店品牌。根据我十多年的观察，相比国际公司而言，本土酒店管理公司的酒店合同相对简化，合同底线也还没有国际公司那么“硬”，但随着我国经济的不断跨越式发展，本土酒店管理公司必然会有更长足的发展，并不断向国际品牌酒店管理公司学习经验。因此，我撰写本书时希望能够做到“举重以明轻”，把国际酒店管理公司的合同和实践说清楚、讲明白，本土公司的合同问题自然也就得到了解决。
　　为准备本书的写作，我阅读了不少国外关于酒店领域业务的书籍、文章及报告，其中尤以美国学者、律师及专家的著述为多。现代酒店管理模式发端于美资酒店集团，美国拥有世界上最为成熟的酒店“投、融、建、管、退”市场实践，美国酒店行业发展的经验非常值得我国同业者借鉴。因此，本书也会介绍有益于我国酒店行业发展的国际经验。
　　进一步讲，我与国内很多知名商业管理集团的负责人进行过交流，商业管理业务也在往轻资产输出管理方向发展，因此商业管理集团普遍非常欣赏酒店领域成熟的运营模式。我希望本书所带来的观点，特别是在酒店具体运营内容之上升华出的商业模式，可以为我国商业管理的规模化发展提供智力支持。
　　目前国内的国际品牌酒店行业主要采用两种经营模式，即委托管理模式及特许经营模式，我将在本书相应章节中详细介绍。两种经营模式下业主与酒管公司都要签订多份合作合同，技术协助合同、品牌许可合同、集团服务合同等在两种经营模式下都会涉及，且差别不大，而两种经营模式下的主要合同有所差别，委托管理模式下为酒店管理合同，而特许经营模式下则为特许经营合同。在本书中我称呼酒店合同时，其意既包括酒店管理合同，也包括特许经营合同，如果要指出两种经营模式下各具特色的内容，将会直接引用酒店管理合同或特许经营合同的合同名称。
　　由于本人水平有限，书中难免存在不足之处，还请各位读者批评指正。

第一章 做好酒店项目，请先了解这些
一、业主为什么要聘请酒店管理公司
二、业主投资酒店的正确决策顺序
三、不同的商业逻辑影响业主对酒店的参与
四、委托管理和特许经营是国际品牌酒店项目的主要商业
模式
五、收购中需要格外关注酒店项目特殊之处
六、酒店合同的谈判核心
七、酒店集团及酒店品牌的STR排名
八、酒店合同有什么

第二章 酒店合同核心要点
一、以统一会计制度核算酒店费用
二、酒店管理合同费用模式
三、特许经营合同费用模式
四、特色酒管公司的特色收费方式
五、渐趋流行的双品牌酒店
六、争取委托管理转为特许经营的合同机制
七、合同期限和酒店设施
八、酒店合同的税

第三章 酒店管理合同
一、开业前
二、开业后：一个基础、三个面
三、业绩考核

第四章 特许经营合同
一、关于特许经营合同的法律要求
二、选择特许经营对双方的益处
三、特许经营合同应关注的要点

第五章 辅助合同：技术协助合同、商标许可合同及集团性服务合同
一、技术协助合同
二、商标许可合同及集团性服务合同

第六章 酒店合同中的法律问题
一、酒店管理合同可以任意解除吗
二、区域发展限制
三、我是在和酒管公司签约吗
四、重视违约金风险
五、双方转让要求及业主融资限制
六、酒店保险
七、酒店损毁、被征收及征用
八、国际品牌酒管公司的禁忌：受限人士及海外反腐败法

第七章 以案说法讨论争议解决机制
一、酒店行业的典型争议类型
二、最常见的约定争议解决方式——仲裁
三、如何确定国际商事仲裁的适用法律
四、普通法仲裁程序中的文件披露制度和证人制度
五、案例一：代表业主的一桩国内仲裁
六、案例二：代表酒管公司的一桩国内仲裁
七、案例三：代表业主的一桩国际仲裁
附录