全球房地产

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

夏磊

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平

恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

1、为什么要读这本书？

房地产如此重要，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。

中国房地产运行仅20多年，很多问题众说纷纭，不识庐山真面目，只缘身在此山中。如果我们把视野投向全球，用历史维度和数据逻辑来标准度量，发现那些房地产运作上百年的发达经济体，自有成功和失败的案例供我们借鉴。

房价还会涨吗？房地产是国民经济的支柱产业吗？房产税会推出吗？房地产泡沫什么时候会破？

这些问题，表面杂乱无章，当我们细细研究典型经济体的百年房地产运行史，用更加开阔的全球视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见雾，寻找到真正的答案。

2、你为什么需要这本书？

如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握全球房地产的市场变迁；

如果你是房地产持有者，你需要一本有周期视野的书，判断自己的资产配置是否恰当；

如果你是资本市场投资者，你需要一本参考书，复盘房地产与金融市场的联动规律；

如果你是公共政策制定者，你需要一本实证报告集，回顾国外住房政策和房地产市场的互动影响；

如果你是专业研究者，你需要一套方法论，检查自己的分析框架。

即使你只是对房地产仅是略感兴趣，那也不该错过这本兼具冷静客观的专业性和刺激生动的趣味性的“全球房地产故事会”。

3、为什么这是一本关于房地产的好书？

十年磨一剑。十多年来，本书作者带着对房地产的问题跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，开阔的全球视野、纵深的历史维度、扎实的数据逻辑，几十万字书稿的背后是上千万字的文献积累，苦读一手资料、用数据说话、用规律回答问题，不泛泛而谈，更不人云亦云。

本书选择的重点研究样本，代表性强，案例丰富而生动，国际视野宽广，具有历史纵深感和厚重感；本书明确提出“住房制度是破译房地产运行的基因密码”、“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，深度解析住房制度和房地产市场的关系，属业界shou创。

历史不会简单重复，但总会押着相同的韵脚。

这本书，带您深度理解房地产那些事儿……

导论 / 001

上篇 全球房地产：市场表现与制度基因

第一章 中国香港为何深陷高房价困境 / 071

第一节 经济高度繁荣，住房面临困境 / 073

第二节 香港住房制度支柱 / 076

第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096

第二章 英国房价何以刚性上涨 / 099

第一节 高品质与高房价的共同体 / 101

第二节 英国住房制度支柱 / 105

第三节 土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨 / 130

第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135

第一节 史上最长的房地产大牛市 / 137

第二节 美国住房制度支柱 / 143

第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162

第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173

第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175

第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190

第三节 日本住房制度支柱 / 194

第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品 / 214

第五章 德国房价长期稳定之谜 / 217

第一节 德国房地产市场奇迹 / 219

第二节 德国住房制度支柱 / 221

第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237

第六章 新加坡如何实现“居者有其屋” / 243

第一节 高住房自有率奇迹 / 245

第二节 新加坡住房制度支柱 / 247

第三节 如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中国房地产：制度建设与未来展望

第七章 中国房地产70年简史 / 275

第一节 住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277

第二节 房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279

第三节 全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282

第四节 中国房地产市场回顾与反思 / 285

第八章 中国住房制度支柱 / 291

第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293

第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299

第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306

第四节 租赁制度：进入租售并举新时代 / 312

第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316

第六节 中国住房制度的反思 / 321

第九章 中国房地产市场发展趋势 / 327

第一节 未来中国房地产市场空间有多大 / 329

第二节 当前房地产市场风险有多大 / 352

第三节 未来行业集中度能有多高 / 361

第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363

第十章 房地产税的国际经验与中国实践 / 389

第一节 发达经济体房地产税怎么收 / 391

第二节 房地产税能否替代土地出让收入 / 395

第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413

第四节 房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420

启示 住房制度深度塑造房地产市场 / 427

第一节 房地产过度金融化是风险之源 / 429

第二节 土地供给是房价的直接决定因素 / 432

第三节 税收是短期调节因素 / 435

第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436

第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438

参考文献

致谢