资管大未来：打通资管血脉，决胜地产存量时代

明源地产研究院,：致力于推动中国房地产业管理创新
　　成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。
　　持续推出“中国房地产业管理研究成果”
　　创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近10万册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，累计销量已突破5万册；2013年，开通“明源地产研究院”微信公众号，目前粉丝量已突破80万，后续还将努力向更高目标迈。

　　黄乐：明源地产研究院副院长，存量地产研究课题牵头人，专注于房地产行业研究及企业管理咨询领域，近年来聚焦研究房企战略新赛道与存量新蓝海，曾受邀作为多家房企及机构（如全联房地产商会住房租赁分会、江苏地产商会）的客座讲师。参与编着的图书有《掘金存量地产》、《千亿之路》、《城市新格局》、《成本制胜》等。

　　艾振强：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员，多家智库特邀专家、特约研究员；聚焦不动产资产管理、房地产创新模式和房地产金融等的研究，对话上百位泛地产生态链总裁；发表专业文章数百篇，联合主编《掘金存量地产》。

①透彻阐述资管闭环：
　　——投：谋定后动，寻找套利空间
　　——融：积极创新，拓宽募资渠道
　　——管：专业运营，提升资产价值
　　——退：金融手段，打通资管闭环
　　②业内资深人士推荐：高和资本、戴德梁行和金地商置集团的高管，中购联购物中心发展委员会主任以及明源云创始人兼董事长倾情作序；全国房地产商会创始会长、铜锣湾集团、柯罗尼扬子基金、中城新产业和富力集团高管鼎力推荐
　　③内容详实，可读性强：这本书是明源地产研究院与众多房企、资产运营商及资管机构的深度交流以及40多场行业沙龙的结晶，内容扎实，体系严谨，案例非常具有参考价值，数百张图表丰富实用

受益于城镇化与人口红利，国内商品房的销售额由1998年的2500亿元飙升到2018年的149972亿元，各路开发商与资本机构一起分享了这一饕餮盛宴。截至2018年，我国城镇化率为59.58%，仍有相当的发展空间，在未来很长一段时间内，房地产业仍将是国民经济的支柱产业。
　　但经历数十年的高速发展，目前，我国房地产业已开始逐步由增量开发向存量经营转型，整个行业的玩法已然生变。未来的趋势将如何演变，美国的房地产业是个很好的参照。
　　早在20世纪六七十年代，美国就已完成城镇化，增量开发的需求大幅缩减。目前，美国房地产增量开发规模不到中国的零头，可是其占GDP（国内生产总值）的比重依然很高——2008年之后的10余年间，美国房地产对GDP的贡献度最低为12.6%。根本原因在于其存量规模相当巨大——包括存量交易、存量经营、存量改造、存量社区和存量金融等各类细分市场，年总规模接近3万亿美元。
　　这其实也是我国存量市场的发展方向。目前，我国每年的存量交易（主要是二手房交易）规模已经达到六七万亿元，存量社区（物业等）接近1万亿元；而在产业升级和消费升级的大潮下，存量经营、存量改造和存量金融也正蓬勃发展，整体的市场空间巨大。
　　基于此，近年来，诸多标杆房企、运营商、资本机构，甚至众多跨界创新企业均在存量领域展开探索。但增量市场与存量市场的模式和能力迥异，这对诸多存量玩家都是新的挑战。谁能快速完善资管商业模式，抢先打造核心资管竞争力，谁就能获得先发优势，决胜存量时代。
　　没有成功的企业，只有时代的企业。把握大势是企业成功的终身课题。在行业处于增量与存量并轨之际，在企业迫切寻求“产销模式”向“资管模式”过渡的关键时期，如何构建资管理念下的“投融管退”核心能力？如何打造存量新蓝海的独特竞争力？通向资管大未来的路在何方？这是身处迷惘与混沌期的企业共同的困惑。对此，通过与行业内诸多专业人士的深入交流和对标杆企业的研究与解读，我们推出了这本《资管大未来》，抛砖引玉，希望能与存量转型举棋不定的房企、坐拥存量资产金矿的国企及平台公司、各路资本机构或新进入存量市场的其他玩家共同推动存量市场的繁荣发展。
　　高宇
　　明源云创始人兼董事长

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自 序 XV
第一章
从增量向存量转轨，企业战略全面升级 001
第一节 增量市场总体向好，存量渐成蓝海 004
一、调控政策呈新常态，稳市场成调控主基调 005
二、地产行业整体向上，但住宅销售增速放缓 006
三、开发利润合理回归，为存量崛起做足铺垫 009
四、城市分化持续加剧，带来结构性布局机会 011
五、百强门槛不断提高，存量渐成房企战略蓝海 014
第二节 多重行业利好加持，存量市场崛起提速 019
一、新时代的经济特征，赋予存量地产新动能 019
二、政策引导红利落地，存量市场迎实质利好 023
三、地产与资本融合，共同掘金存量市场 027
第三节 打通资管血脉，决胜地产存量时代 033
一、存量市场五大机会，各路玩家纷纷进场 034
二、增量与存量市场逻辑迥异，房企面临巨大挑战 041
三、借鉴国际经验，抢跑房地产存量市场 044
第二章
投: 谋定后动，寻找套利空间 051
第一节 国内存量地产的投资现状 054
一、诸多国际资本涌向国内存量市场，投资风向初现 054
二、存量市场的两大套利机会及三大关键要素 061
第二节 定方向：根据企业优势选择合适的资管切入领域 063
一、世界成熟存量市场的玩家结构相对简单，基金占主力 063
二、从国内现状来看，万亿蓝海市场吸引六大玩家竞选赛跑 068
三、基于自身资源禀赋，企业应理性选择细分领域切入 075
第三节 选资产：没有更好，只有更合适 078
一、“知己知彼”，洞察存量市场发展现状和未来趋势 078
二、“以退为进”，以投资者的视角看待不同业态的资产价值 109
第四节 明标准：匹配需求，即是王道 119
一、区域或城市选择 120
二、产品或租售选择 128
三、融资或套利选择 135
第五节 洞察各业态投资策略，培养鹰一般的战略眼光 139
一、写字楼物业典型投资案例 140
二、零售商业物业典型投资案例 155
三、产业园区物业典型投资案例 165
第三章
融: 积极创新，拓宽募资渠道 183
第一节降速分化，解读中国房地产业融资现状 185
一、政策调控趋稳，融资趋势降速分化 186
二、资金来源趋紧，行业融资渠道受阻 190
第二节 钱贵钱紧，对比国内融资市场与海外市场差异 197
一、美国市场以基金为主导，融资体系发达 197
二、我国房地产业面临两大融资难题 199
第三节 由粗到细，由重到轻，寻找存量地产融资破局思路 202
一、由粗到细，主体信用意识回归管理信用 202
二、由重到轻，资产证券化满足存量融资需求 206
第四节 典型创新性存量融资产品解读 210
一、CMBS 产品典型案例分析 210
二、抵押型REITs 产品典型案例分析 218
三、收益权类ABS 产品典型案例 222
第四章
管：专业运营，提升资产价值 231
第一节 国内的存量资产管理现状与问题 233
一、战略方向不明，缺乏清晰的业务模式 234
二、组织定位尴尬，难以发挥资管核心价值 235
三、考核体系单一，容易忽略长期资本回报 236
四、资管能力不足，亟待精细化的管理改造 237
第二节 明确战略，根据企业特点适配业务管理模式 238
一、以重为主、以轻为辅，依托股市回报扩大规模 239
二、以重为主、以轻为辅，“销售+ 抵押”逻辑实现滚动开发 241
三、专注资本运作，凭借股权投资实现资本套利 242
四、专注重资产持有，依托自有资金优化资产配置 243
五、轻重并举，借助外部力量实现资产增值 244
第三节 组织重塑，发挥资产管理的中枢职能 245
一、借鉴标杆企业，思考资管部门的组织定位 246
二、厘清工作边界，明确资产管理的岗位职责 250
三、人才选拔培养，内外兼修搭建人才支撑体系 252
第四节 思维升级，系统性提升企业资产管理能力 254
一、科学估值，全新思维匹配合理激励机制 255
二、NOI 为先，强化预算管理，开源节流提升收益 260
三、业务创新，重构消费场景，持续提升资产价值 271
四、全局风控，围绕资本关注指标进行资产管理动作 289
五、数字赋能，借助科技让企业实现“精益资管” 303
第五节 解析国内外优秀资管公司案例，强化运营以实现资产增值 328
一、写字楼资管核心要素与案例分析 329
二、购物中心资管核心策略与案例分析 342
三、产业园区资管核心策略与案例分析 359
第五章
退：金融加持，打通资管闭环 381
第一节推出三大难：流动差、成本高、收益低 383
一、国内存量商业物业市场现状 384
二、国内存量商业物业退出的三大难题 386
第二节 破局三条路：拓渠道、降成本、促收益 391
一、拓渠道：设定多层退出机制，打通最优“出表”途径 392
二、降成本：产品结构优化，降低交易成本 394
三、促收益：运营优化与利益绑定，提升资产收益 398
第三节 纵观国内外REITs 发展，进退自如实现资本循环 400
一、美国REITs 产品概述及特征 401
二、国内REITs 产品概述及特征 406
三、国内公募REITs 需要关注的几大关键点 412
四、公募REITs 呼之欲出，三条战略赛道已经显现 420
后 记 425