房地产企业全流程全税种实务操作与案例解析

房地产业务错综复杂，涉税面广。《房地产企业全流程全税种实务操作与案例解析》以问题为导向，编写上采用“案例+问答+实操指南+政策依据+关联问题”的体例，系统地梳理了各税种的疑难案例，囊括涉税核算、发票管理、融资业务、合伙企业、关联交易、涉外业务及反避税、股权交易等方方面面，还涉及上游建筑业和下游客户的涉税疑难问题，讲述深入浅出，配合典型例证，通俗易懂，实用性强。作者从业背景丰富，税务业务基础扎实，且长年坚持理论研究，将对政策的解读与涉税案例和****实践相结合。
　　《房地产企业全流程全税种实务操作与案例解析》包含近400个案例解析，囊括房地产业务的方方面面，是一本实用的房企税务问题百科全书。

刘文怡，税务师、注册会计师、律师、高级经济师、资产评估师；中汇税务师事务所合伙人兼培训中心总监；中税协全国税务高端人才；成都市国际税收研究会理事；西南财经大学校外导师，西南交通大学、四川师范大学等特聘导师。

税收的强制性与不确定性
　　税，从捐、赋、贡、徭、役而来。税收自我国夏代以来就一直存在，成为推动中华文明进步的基石。税收具有强制性、固定性、无偿性，但是由于税收政策的统一性和抽象性，也造成税收执行中存在一些与社会经济环境的不适应性，即纳税人无时无刻不处于一种不确定性与风险性并存的环境中。因此，税收政策需要根据社会经济的发展变化不断进行调整，税制改革需要持续推进。
　　谈到税收的不确定性，也就意味着纳税人面临一定的风险。在我国“放管服”改革大背景下，企业自治无限凸显，’税收风险遗留在后期，作为财税从业人员，需要未雨绸缪，从前端开始规避风险。而税收风险规避的第一步，就是加强对政策的理解与正确应用。
　　规避税收风险推动税收筹划
　　税收风险的规避和经济效益的提升密不可分。
　　无论从财政收入占比、企业税收负担，还是从行业生命周期来看，房地产税收都是一个需要深度钻研的课题。
　　据《经济参考报》消息，地方财政收入依赖房地产市场的比重在40%左右。就房地产开发商而言，税收成本占到20%～30%，大型房地产企业一年缴纳的税费可高达亿元甚至几十亿元。房地产业的税种涉及面广，税收负担重，其他行业无法比拟，在房地产市场不景气时，开展税收筹划的重要性不言而喻。法律框架下的税收筹划不仅节税，而且合规，能为企业创造更多价值。
　　理论融入实践的财税操作指南
　　宏观经济动荡和税改变局之下，房地产企业不可避免地面临战略调整，税务人员自身的知识结构和履职能力提升至关重要。
　　文怡的这一著作，旨在提升广大财税人员对于税收政策的领悟和把握。文怡曾在税务部门从事房地产税收征管和稽查审理工作，后又在房地产集团总部负责税务管理工作，有多篇论著见于《中国税务报》等报刊，并出版《-本书读懂税务筹划合规与风险管控》，也曾受多家企业集团、税务部门和网校的邀请讲授专业课程，在税收理论研究和实践操作方面都积累了丰富的经验。她对专业的热爱和不倦的探索精神是我们所称道的一种人生情怀。
　　本书体现了引导式思考的魅力，文怡以案例为引，带领读者思考，进一步解析税收政策，对税法条文背后的含义和各税种之间的差异及关联进行了整理与分析，并将合伙企业、融资业务、股权转让及收并购、涉外业务及反避税、关联交易、司法拍卖等以专章进行阐述。
　　本书三易其稿，经精简浓缩、反复推敲，形成此集大成之作。通过阅读本书，读者不仅能够加深对税收政策的理解，还能够大大提高对财税实践的领悟力。这并非一本传统意义上的教科书，而是一本理论结合实际的财税操作指南。
　　特别推荐读者朋友阅读本书，并希望朋友们开卷有益，通过本书获得财税专业领域更多的新知与经验。

第一篇 房地产涉税疑难案例分税种分析
第一章 企业所得税
第一节 季度预缴、汇算清缴及扣除口径
1．土地滞纳金能否在税前扣除？
2．企业成立后至取得第一笔生产经营收入前的年份，发生的业务招待费可否向以后年度结转，待取得收入时再一并扣除？
3．企业筹建期发生的业务招待费、广告宣传费如何结转扣除？
4．汇算清缴无票调增项目如何处理？
5．对子公司和联营公司的股权投资损失，是否可以税前扣除？
6．房地产企业业务招待费、广告宣传费的扣除基数按预收还是结转收入？
7．计入开发间接费的业务招待费，到底是在发生当年扣除，还是应该在结转收入成本当年扣除？
8．企业给伤亡家属的抚恤金，企业所得税可以全额扣除吗？
9．企业之间支付的管理费能否税前扣除？
10．在汇算清缴前补缴的以前年度税费是否可以在汇算清缴时扣除？
11．以公允价值计量的投资性房地产，是否可在税前扣除折旧？
12．三方协议是否可以更改开票主体和付款方？
13．所得税计算中附加税扣除口径应如何确定？
14．管理层在职学位提升，能否列支职工教育经费？
15．佣金按5%限额扣除，是按签订合同的金额还是按法人的收入？
16．季度预缴企业所得税时，需要调增预计毛利额，还是只需年终汇算时调增？
17．季度预缴企业所得税时，是否可以弥补以前年度亏损？
18．房地产行业所得税调整的预计毛利额中是否扣减实际预缴的土地增值税及附加？
19．业务招待费、广告宣传费的扣除基数是否一致？
20．折旧年限变更导致增加的折旧是否需要纳税调增？
21．职工亲属到公司探亲的路费，是否可以在企业所得税税前扣除？
第二节 企业所得税税收优惠疑难问题
22．企业取得不征税收入和免税收入对应发生的成本、费用可以在税前扣除吗？
23．分支机构符合小微企业的条件，如何申请小微企业优惠？
24．非货币性资产投资递延纳税期间，部分转让股权应如何处理？
25．加计扣除和一次性税前扣除是否可以同享？
26．投入使用与竣工时间不一致，如何确定一次性税前扣除的年份？
27．季度预缴时是否可以享受加计扣除和加速折旧的企业所得税优惠？
28．核定征收企业能否享受企业所得税优惠？
29．高新技术企业是否自证书载明日期起享受优惠？
第三节 完工时点确认及实际毛利结算
30．项目已完工会计未结转时，季度预缴是否需要进行调整？
31．竣工备案与交楼时间跨年如何处理？
第四节 企业重组适用特殊性税务处理的疑难问题
32．股权划转免税中的100%直接控制如何理解？
33．股权划转适用国家税务总局公告2015年第40号特殊性税务处理是否可以有股份对价？
34．股权收购的特殊重组备案是否必须提供股权的评估报告？
35．债转股适用特殊性税务处理的，是按5年确认还是递延至处置时？
36．如何确定股权置换的特殊重组计税基础？
37．资产收购适用特殊性税务处理的，资产收购比例是按账面金额占比还是按公允价值占比？
38．债务转为资本公积是否产生债务重组利得？
第五节 其他
39．保障房以建造合同方式入账对税收有何影响？
40．企业取得的税收返还等财政性资金要缴纳企业所得税吗？
41．税务机关检查调增的应纳税所得额能否弥补以前年度亏损？
42．权益性投资收益如股息的纳税义务发生时间应如何确定？
43．按税法规定，房地产项目确认收入的条件是什么？
44．企业所得税汇算清缴时，免税与应税项目是否可以盈亏互抵？
45．减资清算应交税费如何计算？
46．售楼处的软装和样板间费用应计入成本还是营销费用？有没有区分或界定范围？
47．业务招待费和广告费计算扣除限额的基数是否包含预收账款？
48．职工福利费、工会经费、教育经费等计算扣除限额的基数是否包含开发间接费中的职工工资？
……
第二篇 房地产涉税疑难案例跨税种分析
第三篇 发票管理及涉税核算案例分析
第四篇 特殊事项