建筑房地产企业税务稽查防控策略

《建筑房地产企业税务稽查防控策略》税务稽查风险主要体现在两个方面：一是企业没有准确理解国家税收政策导致滥用税收政策从而被税务稽查机关稽查进行纳税调增补税、罚款并缴纳滞纳金的行政处罚风险；二是企业通过人为的、故意的虚列支出、虚构业务骗取国家出口退税、骗取多抵扣增值税进项税和少缴纳企业所得税，从而触犯刑法构成延迟缴纳税款罪、虚开增值税发票罪、漏税罪等刑事犯罪的法律风险。企业能够防范和控制以上两种税务法律风险是提升其核心竞争力的重要举措，也是企业降低成本工作的重中之重。

《建筑房地产企业税务稽查防控策略》税务风险管控是企业管理的重要管理之策。由于建筑、房地产企业是国家最近几年税务稽查的重点行业，所以做好建筑、房地产企业税务稽查的防范工作是纳税管理中的关键之举。建筑、房地产企业要在经营的过程中规避税收稽查风险，提升企业税收安全，维持企业健康持续的经营，作为建筑、房地产企业的决策层、管理层和财务负责人一定要重视企业税收风险管控策略。为了提高广大建筑、房地产企业的决策层、管理层和财务层对企业自身税收风险的掌控能力，策划好企业的税收风险管控工作，笔者结合自己多年在税务实践中的职业经验和对国家最近颁布的税收政策的研究，特意编写了《建筑房地产企业税务稽查防控策略》。

《建筑房地产企业税务稽查防控策略》从结构来看，主要分为七章：增值税进项税额抵扣的稽查重点及应对策略；增值税计税方法选择的税务稽查重点及应对策略；“甲供工程”业务的税务稽查重点及应对策略；建筑、房地产企业“预收账款”的纳税稽查重点；建筑、房地产企业成本列支的税务稽查重点；（建筑）劳务公司的税务稽查重点及应对策略；构筑建筑、房地产企业的税务稽查风险防控体系。

第一章增值税进项税额抵扣的稽查重点及应对策略

在税务稽查实践中，税务稽查机关对建筑房地产企业成本发票的增值税进项税额抵扣的稽查重点主要涉及以下七大方面：虚抵和虚开（以下简称“两虚发票”）成本发票的增值税进项税额抵扣；旅客运输发票和货物运输发票的增值税进项税抵扣；既用于简易计税又用于一般计税项目成本发票的增值税进项税额抵扣是否正确划分抵扣比例；房地产企业在项目内建造的基础设施无偿移交给地方政府所发生的成本发票的增值税进项税额抵扣；房地产企业在项目外建造的基础设施无偿移交给地方政府发生的成本发票的增值税进项税额抵扣；房地产企业与建筑企业签订的包工包料合同（含混合销售和兼营行为），收到建筑企业开具的增值税成本发票的增值税进项税额抵扣；建筑企业购进不动产、固定资产和周转材料的增值税进项税额抵扣等。以上七大方面所发生的成本发票的增值进项税额必须依据税法的规定进行抵扣，否则就不可以抵扣。

第二章增值税计税方法选择的税务稽查重点及应对策略　　　

根据财税〔2016〕36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十七条、第十八条和第十九条的规定，增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。在现有的税法规定下，如果房地产和建筑企业选择一般计税方法计征增值税，则依照9%的增值税税率计征增值税；如果房地产和建筑企业选择简易计税方法计征增值税，则建筑企业依照3%的征收率计征增值税，房地产企业依照5%的征收率计征增值税。房地产和建筑企业在增值税一般计税方法和简易计税方法的选择上，不是随便选择而是必须依照税法的规定进行选择。因此，税务机关必须关注房地产和建筑企业的新项目和老项目在增值税计税方法选择上是否严格依照税法规定的条件进行。

第三章“甲供工程”业务的税务稽查重点及应对策略

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（七）项第2条的规定，甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。“甲供工程”涉及建筑企业与发包方的工程结算、发票开具、纳税申报等税务问题。在“甲供工程”业务的税务稽查实践中，税务稽查机关主要稽查以下两个重点：一是三种假的“甲供材”业务的稽查；二是“甲供工程”中的发包方重复扣除“甲供材”成本少缴纳税的稽查。建筑企业要规避税务稽查风险，必须采用巧签“甲供材”合同策略和对于含“甲供材”金额签订“甲供材”合同的工程结算采用“差额法”策略。

第四章建筑企业、房地产企业“预收账款”的纳税稽查重点

全面“营改增”后的建筑和房地产企业，在金税三期的数据控税风暴下，“预收账款”科目成为税务稽查部门跟踪稽查的重要原因有三个：一是“预收账款”涉及预缴增值税的时间问题；二是“预收账款”涉及企业所得收入结转的时间问题；三是“预收账款”涉及预缴增值税的纳税地点问题。

第五章建筑企业、房地产企业成本列支的税务稽查重点

企业成本列支涉及企业所得税税前扣除、增值税进项税额的抵扣、房地产企业土地增值税税前扣除和出口企业的出口退税等涉税问题的处理。在“以票控税”的税收征管体制下，为了管控企业成本列支的真实性和规范性，成本支出一直是税务机关关注的稽查重点。综观房地产和建筑企业成本列支的稽查实践，税务机关经常关注的成本列支稽查重点如下：一是建筑企业工程项目成本中的人、材、机成本的合理比例。二是劳务公司开具发票是否存在虚开。三是税前扣除凭证是否符合“真实性、合法性和关联性”。四是建筑企业扣除分包额差额征收增值税后，是否调减工程施工成本？房地产企业扣除土地成本、拆迁补偿费用及政府规费差额征收增值税是否调减主营业务成本？五是房地产企业土地增值税税前成本扣除项目的稽查重点。

第六章（建筑）劳务公司的税务稽查重点及应对策略

在现有的建筑领域，无论是否有建筑劳务资质的建筑劳务公司都可以与建筑总承包方、建筑承包方、建筑专业分包方等劳务发包方签订劳务分包合同，并向以上三个劳务发包方开具3%的增值税专用（普通）发票。建筑劳务公司应该配备劳务负责人和聘请农民工到建筑工地项目部进行劳务管理，根据安全和质量管理标准，按照劳务分包合同的约定，完成劳务发包方发包的劳务工程量。可是，有些（建筑）劳务公司在劳务分包过程中，往往疏于管理，漏洞百出，陷入了虚开增值税发票的犯罪深渊。甚至有的（建筑）劳务公司纯粹是开票公司，靠卖发票赚税点或建筑公司挂靠劳务公司开具发票，劳务公司只收管理费作为企业利润之源。

第七章构筑建筑、房地产企业的税务稽查风险防控体系

肖太寿，

经济学博士，研究员，中国财税培训金牌讲师，财政部财政科学研究所博士后（2011年12月月-2013年12月），2016年9月被中国注册税务师协会评为“*具影响力税务老师”。先后就读于江西财经大学、中国社会科学院研究生院（现更名为：中国社会科学院大学），中央财经大学。是我国第一个法律凭证、会计凭证和税务凭证等“三证统一”筹划理论和“合同与账务税务处理相匹配和合同与发票开具相匹配”的合同控税新理念的提出者。精通中国税法，具有较深的财政学、会计学、税收学理论水平和丰富的税收筹划实践经验。主要擅长PPP（政府与社会资本合作）模式中的税务策划、合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理、税务审计、企业涉税疑难问题处理、税收风险识别与防范以及税务稽查应对，精通房地产行业、建筑安装行业和工业制造业的涉税管理、税收风险识别、纳税筹划和税务稽查应对。为企业提供财税培训1000多场，特别是为房地产和建筑企业和PPP（政府与社会资本合作）模式提供节税设计方案，降低企业税收风险，捍卫了企业纳税人的权利。在国家公开刊物发表论文100多篇。出版专著五本，编著8本。