一本书读懂产业地产（一部接地气的产业地产实操指南，帮你看清产业地产的底层逻辑）

作为一名深耕产业地产多年的资深从业者，作者在书中不仅详细介绍了与产业地产相关的基础知识以及产业地产对于政府和实体企业的价值，而且深入阐述了产业地产的基本三要素（产业规划、产业招商和产业运营）和进阶三要素（产业投资、产城融合和产业自持）。此外，作者还对当下产业地产领域的部分热点话题进行了开放性讨论，力求以简洁明了、通俗易懂的方式，详细讲述关于产业地产的方方面面。

阎镜予

香港中文大学机械与自动化工程博士，中科产发（深圳）运营服务有限公司董事长。曾任职于香港中文大学、深圳市发改委、星河产业集团、星河资本，发起并创立了领创天下孵化器。长期从事产业地产工作，是深圳市总部经济发展政策的起草者，深圳市23个战略性新兴产业基地集聚区建设推进者，获取并建设了深圳、南京、成都、惠州等地的星河WORLD产城融合项目，为深圳市特区建工集团、深圳市特区建发集团、深圳市盐田区政府、深圳市人工智能与机器人研究院提供咨询及运营服务。长期从事股权投资工作，投资了云从科技、太和水、杉川机器人、威斯克生物、国星宇航等优质企业。

每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。在中国城市化进程放缓、房住不炒的背景下，因为产业转型升级和消费升级带来的空间载体的结构性需求变化，越来越多的社会关注度和资金，正在转向产业地产。

阅读本书，读者不仅能够了解产业地产的发展趋势及其产生的经济价值，清晰理解产业地产的行业逻辑，发现新的投资机会。同时，对于产业地产在发展过程中遇到的问题，包括资源整合、产业转型、园区建设、产业孵化、产城融合等，读者也能获得新的解决思路。

推荐序一

欣闻镜予博士新作《一本书读懂产业地产》即将面世时，心中百感交集。

我与镜予博士相识于 2016 年。这些年，他总是能够在产业地产人最需要思想碰撞的时候，给我们带来不一样的思考。从产业培育到产业运营，从产业服务到产业生态，每一次思想交流，都让我感受到了这位年轻博士对这个行业的专注和热爱。

当他邀请我为其著作作序时，我欣然接受，且不胜感激。因为这本书很有可能包含我们当前对产业地产这个行业的最新认知，也很有可能会在相当长的一段时间内成为指导产业地产从业者操作和实践的工具书。作为深耕产业地产的一位从业人员，我也经历了实践、求学、再实践的过程，深刻认识到了这个行业的不易，也着实感受到了这个行业的魅力。借此作序的机会，也与诸位同道畅谈近来的思考。

第一个方面，强化产业园区的产业属性是大势所趋。党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二 O三五年远景目标的建议》提出，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑。科技变革的到来，倒逼我们必须主动参与到新一轮全球产业技术的竞争中去，以科技创新、自主研发，解决核心技术难题，为国家赢得战略主动。

创新，已经成为国家和民族向前发展的重要力量。要解决核心技术难题，唯有加强基础研究，推动科技创新。如何做到这一点？科技创新的载体在哪里？这就需要我们的园区，特别是产业园区发挥“国之重器”的作用，承载国家的战略使命。

关于园区的定位，数年前，市场更看重其“地产属性”。我在“2017中国园区创新发展高端会议”上首次提出了“雄安模式意味着传统园区开发模式的终结”，园区开发进入了转型发展的新时期。在新时期，对于园区而言，更重要的是抢占科技创新的制高点，依托“产业＋服务”促进区域经济的振兴和发展。关于这一点，镜予博士在本书中已经有了比较深刻的阐述。作为一名产业地产人，我认为园区应当“去房地产化”，发挥园区作为产业基础设施与产业稳定器的作用。关于园区如何“去房地产化”，如何“强产业”，如何实现产业引领，这里不再赘述。我只分享一个观点，即各位从业者，更应该关注产业地产面临的几大问题：一是如何激发区域实体经济，促进区域产业发展；二是如何增强政策监管的“柔性度”，提高平台公司的投资积极性；三是如何结合产业的全生命周期，合理规划区域经济的短期目标、中期目标与长期目标。唯有想明白上述三个问题，我们才能把握产业地产的商业逻辑、发展趋势。

第二个方面，关于产业地产的发展模式。在发展趋势上，曾经的园区动辄千万方，如今，几十万方级别的小而精致的主题特色园区赫然迭起；在发展模式上，“规模化”遇到了“特色化”的阻击，或者说是“竞争”；在区域上，产业园区面临着“特色化”的考验；在商业模式上，主题园区可能成为未来“国家队”与“民营队”都青睐的模式。

如果说以前的产业园区，更多的是享受了工业用地与商品房市场价格之间的“剪刀差红利”，那么，如今的产业园区则需要充分依托不同区域的产业资源的特性，以更加精细化的管理模式，深耕区域产业经济。在我看来，这是一场“专注力”的持久战，耐得住寂寞，方得始终。产业地产是需要持续积累资源和经验的行业，标准化、规模化的运作模式，已不具备大规模推广的可行性。

特色产业园，特别是具有明确产业主题集聚特色的主题精品园区将成为主流。我目前任职的金地威新产业研究院，就在持续研究特色产业园的模式。在这些年的研究中，我发现，特色产业园需要团队针对一个细分产业的特点，充分集聚产业资源，搭建产业体系，打通产业链上下游资源，并用精准的运营服务去解决客户的真正痛点。例如，如何做好产业规划？如何配合建筑设计院做好产业空间载体的设计？如何构建个性化的产业招商体系？如何提供个性化的产业运营服务？这些都是产业地产人要关注的问题。

举个例子，金地威新在上海某园区的新能源项目，就是创新资管模式以获取综合运营收入的一种新型商业模式的试验。我们没有单纯地按照其他新能源产业的经验去做，没有强行并网，没有实施集中式储能，而是按照国家提出的集中与分布式并举的方式，以“分布式＋智能电网”的形式，巧妙解决了项目新能源服务的问题。所以，项目的个性化，不仅源自产业地产人对产业和技术的理解，更源自产业地产人对这“一亩三分地”的热爱。

还有一个方面，就是产业园区一定要实现资本化运作，而且要形成开发主体、园区资产、被投资企业“三上市联动”的循环模式。

第一个上市，是指开发主体上市，即园区开发公司上市。目前，很多上市的园区开发公司已经成为平台公司，成为稳定区域经济发展的基石。此前，由于传统的园区开发主体被归为房地产行业，所以在很长一段时间内，传统园区开发主体几乎没有能够在主板上市的。但近年来，随着中新集团、锦和商管、德必集团等通过商业模式的转型，成为资本市场的“新人”后，上市开发主体的数量越来越多。当然，不可否认的是，如果园区开发公司一心执着于传统园区的开发模式，那么开发主体上市这条路依然艰难。这就倒逼我们的园区人、产业地产人要早日转型。

第二个上市，是指园中园资产公募 REITs。目前，国内公募REITs 刚起步，而全球 REITs 总规模超过 2 万亿美元，其中美国占比近七成。随着国内园区 REITs 的不断申报、发行，特别是在张江高科等老牌企业通过资本化运作，有效盘活了资产后，国内公募 REITs 的发展前景广阔。我当年操盘浦东建设的时候，对国内基础设施资产支持证券（简称“基础设施 ABS”）、类 REITs 的情况非常熟悉，我也期待与同行们一起继续关注这个领域的发展。

第三个上市就是指园区内被投资企业的上市。关于“招投联动”，镜予博士与我有着相同的思路。2017 年，我与镜予博士操盘的星河产业，在共同投资了张江星河基金后，仅用两个多月的时间，就将张江高科第一只市场化运作基金的 1 亿元额度全部投完，投资的企业中就包括“AI 四小龙”之一——云从科技。2022年 5 月 27 日，云从科技在科创板上市，上市首日涨幅一度超过50%，最高达 25.06 元 / 股，最后收盘于 21.40 元 / 股。

这些年来，镜予博士对产业的渴望，始终打动着我。其实，我自己也在不断地丰富和完善自身关于产业地产的知识体系和研究架构，我希望更多的产业地产人能够加入这个充满未知的领域。

相信镜予博士的这本书，可以让我们更加清晰地看到这个行业的逻辑框架，更加深刻地体会这个行业不为人知的不易，更加畅快地感受这个行业的无限激情。相信镜予博士的这本书将是这个行业未来发展征途中的一笔宝贵财富。祝福所有产业地产人，你们的坚持、坚韧和坚守，是整个行业的福音。

壬寅秋月，是为序。

张江高科原总经理

葛培健

2022年9月